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    Fragen und Antworten rund um das Thema Immobilien

    Seriöser Maklerservice

Ihr Immobilienmakler aus Neustadt an der Weinstraße, Landau, Bad Dürkheim, Haßloch und Speyer

Worauf sollte man beim Kauf einer Immobilie achten?

Auf jeden Fall sollten Sie die Immobilie nicht blind kaufen. Vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. Am besten lassen Sie sich dabei von einer zweiten Person als Zeugen begleiten. Prüfen Sie genau alle Angeben aus dem Exposé oder lassen Sie sich dazu von einem Fachmann beraten. Geprüft sollten die Bausubstanz und Haustechnik werden damit nach dem Kauf keine teuren Überraschungen auf Sie zukommen.

Ist die Fassade der Immobilien in Ordnung ? Wie alt sind die Fenster und Türen der Immobilie? Achten Sie auf Reparaturbedarf der in die Finanzierung einkalkuliert werden muss. 

Im nächsten Step sollten die Angaben der Wohnfläche geprüft werden. Bei SW.ImmoGroup werden diese vor dem Verkaufsstart kontrolliert und schlecht lesbare Grundrisse aufgearbeitet. 

Im Keller sollten Sie ganz genau nach Feuchtigkeit ausschau halten, gelöste Putzreste könnten auf einen eventuellen Eintritt von Feuchtigkeit hinweisen, genauso wie ein modriger Geruch. 

Wie viel Eigenkapital sollte ich beim Kauf einer Immobilie mitbringen?

In der Regel werden ca. 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital von den Finanzierungspartnern gewünscht, da die Kaufnebenkosten normalerweise aus eigener Tasche bezahlt werden sollen. Weniger Eigenkapital bedeutet oft auch höhere Zinsen gegenüber dem Finanzierungspartner. 

Was mache ich wenn ich einen Käufer gefunden habe?

Ohne notarielle Beglaubigung können Sie die Immobilie nicht verkaufen. Am besten einigen Sie sich mit dem Käufer auf einen Notar in Ihrer Umgebung. Nach Kaufvertragsentwurf durch den Notar erarbeiten Sie etwaige Änderungen gemeinsam mit dem Käufer. Wenn beide Seiten mit dem Kaufvertragsentwurf und den darin enthaltenen Bestimmungen einverstanden sind, erfolgt der Notartermin zur Beurkundung und Unterschrift des Kaufvertrages.

Mit welchen Kosten muss ich beim Kauf einer Immobilie rechnen?

Beim Kauf einer Immobilie entstehen Ihnen sogenannte Nebenkosten:

1. Grunderwerbssteuer

Jeder Kauf über eine Immobilie oder ein Grundstück wird in Deutschland mit der Grunderwerbssteuer besteuert. In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbssteuer - Stand 2020 - 5,0 Prozent.

2. Notarkosten

Für die Abwicklung des Immobilienkaufes ist eine beglaubigte Urkunde von einem Notar notwendig. In Rheinland-Pfalz betragen die Notarkosten 1,5 Prozent des Kaufpreises. 

3. Eintragung in das Grundbuch

Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt über das Grundbuchamt. Die Kosten dafür liegen bei 0,5 Prozent. 

4. Maklerprovision

Die Maklerprovisionen sind unterschiedlich, die Höhe der Maklerkosten muss in jedem Exposé hinterlegt sein. 

5. Bankgebühren

Haben Sie eine Finanzierung für den Immobilienkauf mit einer Bank abgeschlossen, fallen noch Bearbeitungsgebühren und Zinsen an. 

Was ist ein Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht ist der Eigentum vom Grundstück getrennt. Der Eigentümer eines Grundstücks räumt dazu als Erbbaurecht-Geber dem Erbbaurecht-Nehmer die Nutzung seines Grundstücks zur Bebauung ein, was im Grundbuch eingetragen wird. Der Erbbaurecht-Nehmer ist das Eigentümer von dem Gebäude (Eigentum) aber nicht von dem Grundstück.

Der Erbbaurecht-Vertrag wird in den meisten Fällen über eine Laufzeit von 60 bis 99 Jahren abgeschlossen. Dieser Vertrag kann jedoch nach Ablauf beliebig oft verlängert oder erneuert werden. Während der Laufzeit des Erbbaurecht-Vertrags zahlt der Erbbaurecht-Nehmer einen Erbbauzins. Der große Vorteil für Häuslebauer liegt darin, dass die Finanzierung des Grundstückpreises entfällt, so muss nur das Haus auf dem Grundstück finanziert werden.

Der Erbbaurecht-Nehmer darf als alleiniger Eigentümer der Gebäude auf dem Grundstück diese auch vermieten, weiterverkaufen, beleihen, vererben oder verschenken. Gleiches ist auch dem Erbbaurecht-Geber als Eigentümer des Grundstücks möglich. Grundsätzlich ist eine solche Aufspaltung auf allen Grundstücken möglich. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Gebäude auf dem Grundstück privat oder gewerblich genutzt werden.

Wem obliegt in einem Wohnraummietverhälnis die Instandhaltungspflicht und die Vornahme der sogenannten Schönheitsreparaturen?

Instandhaltungspflicht:

Nach § 535 BGB liegt die Instandhaltungspflicht einer vermieteten Wohnung auf Seiten des Vermieters. Während der Mietdauer darf der Mieter die vermietete Fläche und dazugehörige Einbauten gebrauchen. Der Vermieter ist während der Vertragslaufzeit verpflichtet Gefahrenquellen und Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu ergreifen, außerdem ist er zur Beseitigung von Schäden verpflichtet. 

Schönheitsreparaturen:

Die Gebrauchserhaltung der Mietsache gehört zu den Pflichten des Vermieters. Dies ist in § 538 BGB geregelt. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten. Zu Schönheitsreparaturen gehören: 

  • Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • Das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
  • Die Beseitigung von Dübeln und das Verschließen von Löchern in den Wänden und Decken

Unter Schönheitsreparaturen sind somit alle malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Räume in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen. Bei längerer Mietdauer können Schönheitsreparaturen auch in vertraglich vereinbarten Intervallen erfolgen, man spricht dann von laufenden Schönheitsreparaturen.

Für was benötigt man eine Wertermittlung einer Immobilie?

Wir benötigen die Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden in vielen Bereichen, da der Grundbesitz und die sich darauf befindenden Gebäude unterschiedliche Funktionen haben. Sie dienen zum einen als Existenzsicherung und Kapitalanlage, zum anderen als Pfandobjekt bei Beleihungen.

  • Beim Kauf oder beim Verkauf eines Grundstücks, um Fehlinvestitionen zu vermeiden,
  • bei Erbschaften für eine gerechte Aufteilung oder Erbenabfindung,
  • bei Vormundschaftsangelegenheiten, um Wirtschaftlichkeit zu belegen,
  • bei Ehescheidungen, um eine gerechte Aufteilung zu gewährleisten,
  • bei der Begründung oder Auflösung von Rechten an Grundstücken,
  • bei Beleihungen, um eine akzeptable Kredithöhe zu erhalten,
  • bei Versicherungen, um Über- oder Unterversicherung zu vermeiden.

Theoretisch darf jeder eine Wertermittlung zum Verkauf einer Immobilie durchführen. Natürlich sollte man diese Aufgabe aber lieber jemandem mit Fachkenntnissen überlassen. Man kann sich beispielsweise an einen erfahrenen Makler wenden, der sich mit dem örtlichen Immobilienmarkt auskennt.

Wichtig: Ein Wertgutachten hingegen, welches viel umfangreicher und aufwändiger zu erstellen ist als eine Wertermittlung und für Situationen mit rechtlicher Relevanz benötigt wird, dürfen nur Sachverständige erstellen. Sachverständige können zum Beispiel Architekten oder Ingenieure sein. Auch sind die Anforderungen an die Form bei einem Wertgutachten höher als bei einer Wertermittlung. Daher dauert die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen auch viel länger als die Erstellung einer Wertermittlung für den Immobilienverkauf.

In Deutschland gibt es drei Verfahren die für eine Wertermittlung verwenden werden:

  1. Das Vergleichswertverfahren (z.B. für Eigentumswohnungen) - Die Wertermittlung erfolgt hier auf Basis von vergleichbaren Objekten, die in unmittelbarer Umgebung bereits auf dem Immobilienmarkt zum Verkauf angeboten werden. 
  2. Das Sachwertverfahren (z.B. für Einfamilienhäuser) - Hier erfolgt die Wertermittlung von Grundstück und Gebäude separat voneinander. Beide Ergebnisse werden am Ende der Wertermittlung addiert. 
  3. Das Ertragswertverfahren (z.B. für Mehrfamilienhäuser) - Bei dieser Wertermittlung bilden die marktüblich zu erwartenden Erträge die Basis. 

Was ist das Bestellerprinzip?

Seit dem 1. Juni 2015 muss in Deutschland die Person den Makler bezahlen, die ihn bestellt. In der Regel ist das also der Vermieter, es sei denn Sie haben explizit einen Makler damit beauftragt, eine passende Wohnung zu finden.

Können die Instandhaltungspflicht und Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgelegt werden?

Instandhaltungspflicht:

Die Vermieterpflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nicht per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Es ist aber möglich, Kosten für Kleinreparaturen, bis maximal 60 oder 90 Euro, an Teilen der Mietwohnung, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen, zu übertragen. Dann muss aber auch vertraglich festgelegt sein, dass der Mieter höchstens Instandsetzungen bis zu einer Höhe von 90 Euro selbst tragen muss.

Schönheitsreparaturen:

Die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Allerdings hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter möglich sein kann. Ein sogenannter Fristenplan ist allerdings unwirksam. Dies liegt dann vor, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zustand der Mietfläche durchführen muss. Erforderlich ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes eine Öffnungsklausel mit den Worten „üblicherweise“ oder „in der Regel“ die Bezug auf den Fristenplan nimmt. Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter nach einem Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist allerdings unwirksam.